Går du i gårdstankar? Eller hoppas du på att få riktigt bra
betalt för din gård när det är dags att sälja? Gods & Gårdar tar tempen på den svenska herrgårdsmarknaden just nu med hjälp av erfarna gårdsmäklaren Jan Ulvenäs.

Att sälja eller köpa en gård kan vara både kul och ledsamt, inte minst om det är fråga om en släktgård. Försäljningsbeslut kan generera lättnad men också sorg och ångest. För såväl köpare som säljare är det många parametrar som bör vägas in innan affären görs upp.

När vi träffar mäklaren Jan Ulvenäs på hans kontor i Stockholm har han just släppt boken Svenska herrgårdar som kan användas som lathund för dig som vill bli eller redan är gårdsmäklare. Men boken ger även goda råd och tips till gårdsköpare.

Om boken Svenska herrgårdar

Jan Ulvenäs nya bok informerar om vilka ingångsvärden man bör beakta när man köper respektive
säljer en herrgård, hur man värderar jordbruket, skogen, jakten etc. Han går in på vikten av att ha kartlagt byggnadernas ålder, förvärvstillstånd, lagfartsavgifter, skogsbruksplaner, EU-bidrag, avkastning, skattekonsekvenser m m. Boken kostar 350 kr och kan beställas genom mejl till jan@esny.se.

 

Mäklarfirman Eklund Stockholm New York, där Jan är anställd, är mest känd för försäljningar av exklusiva våningar (samma vecka som denna intervju gjordes sålde en kollega till Jan en tornlägenhet i centrala Stockholm för 66 miljoner kronor).

– Som enda gårdsmäklare på kontoret är jag lite av en katt bland hermelinerna, medger Jan, som sedan barnsben har varit intresserad av antikviteter och herrgårdar. Men jag trivs då det finns många spekulanter inom segmentet ”Gods och gårdar” som gillar vårt varumärke.

De gångna 100 åren har det skett enorma förändringar inom gods- och herrgårdsmarknaden. Förr ägdes merparten av storgodsen av adelssläkterna. Detta har förändrats på senare år, och orsakerna är flera. Det som kallas ”cashflow” har försämrats för många gårdar som inte har till exempel ett grustag, kraftverk eller annan vinstgivande verksamhet. De flesta gårdar har bestått och består av jord och skogsbruk samt hyresintäkter. Kostnaderna för anställda har ökat och gårdar som för 30 år sedan hade 25 anställda har i dag rationaliserat driften och minimerat sin bemanning.

– Många gårdsjordbruk är i dag inte längre under egen plog utan utarrenderade, påpekar Jan. Samtidigt har det tillkommit en hel del kapitalstarka köpare som räddat förfallna gårdar och därmed gjort en kulturgärning.

Gods och gardar yxkull

Lägger man sedan till att hundratusentals gamla åkrar har beskogats inser man snabbt varför jordbruksarealen minskat drastiskt de senaste 75 åren. Kostnaderna inom skogen har också ökat, men välskött skog genererar fortfarande en genomsnittlig direktavkastning utan hänsyn till värdeökning på två till tre procent per år, men då krävs att man har en modern skogsbruksplan med ett utbyggt skogsbilnät så att det blir lättillgängligt för virkesbilarna.

Flera gårdsägare med delägande syskon har dessutom hamnat i trångmål och likvida medel att köpa ut syskonen med lyser ofta med sin frånvaro. Att syskon bråkar om ärvda gårdar är inget nytt, men det tvingar ibland gårdsägare till försäljningsbeslut, mot deras vilja. Sedan finns även arvtagare som vill byta livsstil och aldrig varit intresserade av gårdsdrift utan mest sett släktens krav på att vara driftansvarig som en boja.

–Men sen har vi ju det här med förlustavdrag. Det är ju var och ens skyldighet att se till att utnyttja förlustavdragen som finns i de rörelsedrivande delarna. Många affärsmän med uppsida och som varit framgångsrika i till exempel fastighetsbranschen här i Stockholm plöjer hellre ner sina vinster i en eftersatt herrgård med ekonomibyggnader, hyreshus med mera och gör förlustavdrag för att minska skatten.

Gods och gardar 2018 bryngenas

Att äga en herrgård med två flyglar vid en sjö i Sörmland, med tillhörande jaktmark och gårdsjeep, är enligt vissa det ultimata beviset på att man varit framgångsrik i sitt jobb. Dessutom har de inredningsintresserade fruarna på senare år haft stort inflytande på gårdsmarkanden.

–Jo, så är det. Många av dem är väldigt kunniga och ser till att salongerna, vardagsrummen och gästrummen återfår sin forna glans.

Men hur går man då till väga när man ska köpa eller sälja en gård?

–Anlita en mäklare som tar fram de säljande värdena som jakten, det arkitektoniska formspråket och känslan när man kliver in i salongen eller ett originalstall från 1740-talet. I dag har ju inte antalet åkrar samma betydelse som förr utan det är andra värden som spelar in.

Läs mer:11 saker att tänka på när du köper (eller säljer) gård

Men alla är inte positivt inställda till mäklare.

–Fast det är skillnad på att kränga tvåor på Östermalm och att sälja gårdar. Det är viktigt att kunden känner sig trygg. Ofta är det fråga om mycket pengar och de flesta gårdsförsäljningar omöjliggör ett tillbakaköp. Jag försöker vara transparent, att mörka brister kan vara förödande för ditt rykte och även för mäklarbyrån. Min förhoppning är att min kunskap ska leda till att både köpare och säljare är nöjda efter affären. Säljarna kräver en ödmjuk, diskret mäklare som gasar på när det behövs. Köparna vill inte betala överpris utan vill ha en trevlig och duktig förhandlare.

Så vi enades om att sätta in en helsidesannons i Gods & Gårdar, vilket genererade 200 mejl och telefonsamtal.

Jan berättar om sin allra trevligaste gårdsförsäljning.

–Ägaren av Skattmansö kontaktade mig och bad om hjälp med försäljningen. Detta törnrosaslott hade många brister och ett enormt renoveringsbehov. Men stället hade just på grund av att byggnaderna inte var sönderrenoverade en enorm potential. Så vi enades om att sätta in en helsidesannons i Gods & Gårdar, vilket genererade 200 mejl och telefonsamtal. Efter en likviditetsgenomgång kokade jag ner det till ett trettiotal spekulanter som kom på visning. Därefter följde en budgivning som resulterade i en glad köpare och en glad säljare.

Jan medger att han tvingas strunta i gårdens bästa och enbart fokusera på att sälja till högsta möjliga belopp.

–Då är det bara att bita i det sura äpplet, även om det i framtiden visar sig vara olyckligt kulturmässigt för gården. Men ofta vill ju säljarna att man ska hitta köpare som driver vidare de traditioner och tankegångar som de byggt upp under åren.

–Dagens moderna gårdsköpare fokuserar på livsstilsboende. Jakten har blivit en viktig parameter, stora huset ska ligga vid en sjö och inte vara alltför stort eftersom stora herrgårdar är dyra att underhålla. Sedan gör det ju inget om gården ligger inom vettigt pendlingsavstånd till någon av de stora städerna.

Gods och gardar 2018 fasan
Tidigare var det ofta väletablerade styrelseproffs och företagare som Claes Dahlbäck, Olof Stenhammar och Melker Schörling som förverkligade drömmen om att köpa de stora gårdarna. I dag är de kapitalstarka köparna betydligt yngre livsnjutare. De vill kunna jaga, rida och ha vänner på besök. Vissa bor inte ens på gården utan har den inköpta herrgården mer som weekendställe eller ”jaktstuga”.

Avfolkningen av glesbygden till följd av nedlagda skolor och försämrade pendlingsmöjligheter har bidragit till detta. Det är en utmaning att lämna alla bekvämligheter i form av närhet till butiker, krogliv och vänner för att bosätta sig på landet, där det kanske inte ens finns ett dagis eller korvkiosk, vilket lett till att tidigare livskraftiga gårdar idag förfaller.

Samtidigt har internet förbättrat möjligheterna till distansarbete och Facebook blivit en tröst för vänner som inte kan träffas lika ofta. Förr köpte man gårdar eller hus på landet för att det var förhållandevis billigt. I dag är man beredd att lägga mer pengar på fritid och livsstil. Gårdar har blivit en tillflykt för allt fler kapitalstarka storstadsbor som vill komma bort från den stressiga vardagen.

– Hur det kommer att se ut om 50 år är svårt att säga, medger Jan. Men de riktigt stora och välskötta gårdarna som ligger bra till kommer bara att bli dyrare. Allt fler köpare har i dag andra typer av arbeten och vet med sig att det blir allt svårare att leva på de inköpta gårdarna. Visserligen finns risken att fina traditioner försvinner när gamla släkter säljer unika gårdar, men för att driva dessa framgångsrikt krävs kapital och det har de nya köparna, som ofta också är väldigt historieintresserade. Detta bådar gott för våra herrgårdar och slott, en svensk kulturskatt som är väl värd att vårda. 

Foto: Peo Bengtsson, Magnus Östh och Jannis Lukas. Samtliga bilder är hämtade ur boken Svenska Herrgårdar av Jan Ulvenäs.

NUVARANDE Framtidsdrömmar – köpa och sälja herrgård
NÄSTA Res till Bordeaux med Gods & Gårdar!